南安市规范农村宅基地和村民住宅建设管理暂行规定

为进一步规范农村宅基地和村民住宅建设管理工作，保障农村村民合理居住需求，本着集约节约用地、便民提效服务的原则，根据《土地管理法》、《城乡规划法》、相关通知、意见等法律法规和文件规定，结合南安市实际，制定本规定。

一、总则

（一）本规定适用于本市行政区域内农村宅基地和村民建房的管理。

农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员以户为单位，在乡镇、村庄规划区内申请用于建造自住住宅的集体建设用地。农村宅基地的所有权属于农民集体所有。

村民建房包括个人建房和集中建房。个人建房是指村民个人自行建设自住住宅的活动，包括在原宅基地上改建（翻建）或扩建、异地新建等。集中建房是指乡镇（街道）人民政府（办事处）、村集体经济组织或村（居）民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建和统一旧村改造等方式。城镇开发边界内，以及人均土地少、不能保障“一户一宅”的村庄，鼓励探索通过建设“农民公寓”或“农民住宅小区”等方式，保障农村村民实现户有所居。

（二）本市行政区域内农村宅基地和村民建房采取“分区管理”方式。

按照“因地制宜、分区管理、同步推进”的方式，实行差别化居住保障。划分以下三个区域：

1．中心城区和南翼新城（官桥镇、水头镇、石井镇）的规划核心区，采取“一户一居”的保障方式，只批准统规统建和旧村改造建设单元式住宅小区，由镇（街道）人民政府（办事处）组织实施；其它各镇规划核心区只批准集中建房。

2．各乡镇（街道）城镇开发边界内（除规划核心区外），以集中建房和个人改建（翻建）为主，严格控制个人异地新建。

3．各乡镇（街道）城镇开发边界外的区域，以个人建房和集中建房相结合的方式，鼓励采用集中建房的方式。

二、审批要求

（一）严格执行“一户一宅”制度

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定限额标准。具有本村户籍，按照“以成员认定、以户取得”原则，以户为单位分配取得农村宅基地，并严格按照批准面积和建房标准建设住宅，经批准异地新建的，严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体，由村委会收回统一安排使用。

（二）用地选址

符合国土空间规划、村庄规划。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，以现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民建房的审批依据。应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受滑坡和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。严禁未经批准占用耕地、林地、严禁占用基本农田。

（三）宅基地规模

宅基地面积是指住宅建筑物（构造物）垂直投影范围内的占地面积，其中：

个人建房：家庭人口3人（含3人）以下的，宅基地面积申请批准不得超过80平方米，属利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，可以增加不超过30平方米，即不超过110平方米；人口3人以上的，申请批准宅基地面积不得超过120平方米，属利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，可以增加不超过30平方米，即不超过150平方米。

多户合建多层单元式住宅（五户及以下）和集中建房：每户宅基地需符合个人建房宅基地面积控制要求，且每户宅基地面积不得超过120平方米。

（四）建设规模

村民建房按照“一户一方案”的方式，严格实行带设计方案审批，其中：

个人建房：层数原则不超过三层，风楼或斜屋面不计入层数且建筑面积不超过建筑一层面积的30%，建筑檐口高度不得超过15米。原则上使用省、市、县发布的住宅建设通用图集或立面图集，不使用通用图集的，需委托有资质的单位或专业技术人员编制设计方案，经属地乡镇（街道）人民政府（办事处）确认后实施。

多户合建多层单元式住宅（五户及以下）：层数原则不超过6层，风楼或斜屋面不计入层数且建筑面积不超过建筑一层面积的30%，建筑高度不得超过24米；每户建筑面积在250平方米以内。需委托有资质的设计单位编制设计方案，经属地乡镇（街道）人民政府（办事处）确认后实施。

集中建房：建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在250平方米以内。需委托有资质的设计单位编制设计方案达到修建性详细规划深度，并经市自然资源局批准后实施；村庄规划中拟集中建房用地已达到修建性详细规划深度的，按村庄规划要求执行。

（五）建筑质量风貌管控

农村住宅应当委托有资质的设计单位或者专业技术人员设计，或者选用省、市、县发布的村镇住宅建设通用图集，纳入村民住宅建设相关规划许可内容，作为建房日常巡查、竣工验收的建筑风貌管控依据。农村住宅建设一定规模以上（4层及4层以上或者集中统建）的，应由具备相应资质的施工企业承接施工；集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续，其质量安全管理纳入工程质量安全监督体系；3层及3层以下的由建房村民自行选择有从业资格的农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工；农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，并上报乡镇（街道）人民政府（办事处）备案；多户合建多层单元式住宅（五户及以下）、3层及3层以下的村民自建住宅质量安全管理由乡镇（街道）人民政府（办事处）负责。

三、审批流程

（一）提出申请

村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向所在地村委会提出申请（申请材料详见附件2）。

（二）村级审核

村委会应当在接到申请之日起7个工作日内或者每月集中申请材料，依法组织召开村委会或村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议（审议内容详见附件3），审议结果形成会议纪要（记录），同意申请对象申请的，应将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和建筑面积等情况在本村张榜公布，征求本村村民意见，公示期为15个工作日，村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署具体审查意见，连同相关材料（详见附件2）报送乡镇（街道）人民政府（办事处）。审议后，对村民建房申请不符合申请条件的，7个工作日内书面通知申请人，并说明理由；或者在公示期内，有村民提出异议成立，7个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

（三）镇级审批

乡镇（街道）成立农村宅基地和村民住宅建设管理协调工作领导小组，负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，召集人由乡镇（街道）党委主要负责同志兼任；下设办公室由乡村振兴（社区发展）服务中心、财政经济办公室牵头，自然资源所、规划（城市）建设管理办公室、林业站、综合执法队等组成，承担日常工作，依托乡镇（街道）综合便民服务中心收件，由协调工作领导小组办公室具体审查，经协调工作领导小组集体研究后由乡镇（街道）人民政府（办事处）审批。

乡镇（街道）严格落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，乡镇（街道）综合便民服务中心设立一个窗口统一对外受理收件，收到材料5个工作日内由协调工作领导小组办公室组织相关人员，对国土空间规划、宅基地审批、农房建设等方面进行具体联审；联审结果经协调工作领导小组集体研究确定。

乡镇（街道）人民政府（办事处）根据联审、研究结果依法作出审批，实行主要领导一支笔审批，同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并在乡镇（街道）综合便民服务中心公布。对村民建房申请不予批准的，在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

涉及林业、水利、电力、通讯、文物及历史建筑等部门的，各乡镇（街道）要及时征求相关部门意见，相关部门在收到征求意见书2个工作日内给予反馈。涉及占用林地的，由林业局自收到完整林地报批手续起，10个工作日内给予办结审批手续；涉及占用农用地的，乡镇（街道）人民政府（办事处）根据联审结果组织材料，区分使用“允许建设区”和“有条件建设区”两种类别申报农用地转用，属使用“允许建设区”的，按批次组件上报市自然资源局办理农用地转用手续，市自然资源局15个工作日内办结农用地转用批复文件；属使用“有条件建设区”的，市自然资源局5个工作日内上报泉州市自然资源和规划局调整规划，乡镇（街道）人民政府（办事处）收到调整规划批复文件后，按使用“允许建设区”上报市自然资源局办理农用地转用手续。

农转批复后10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并在乡镇（街道）综合便民服务中心公布；经审查不符合农用地转用批准条件的，10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。统规统建项目按建设工程申报流程实施，取得施工许可证后方可开工建设。

（四）建档备案

乡镇（街道）人民政府（办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，并做好资料归档留存，做到“一户一档”管理。每月月末将审批情况报市农业农村、自然资源、住建、城管等部门备案。

四、批后监管

（一）建设要求

村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。禁止未批先建、批少建多，禁止移位建设。

村民建房应按规范同步配套建设三格化粪池，建筑质量安全应符合工程抗震设防要求，外立面应装修到位，房前屋后应整洁有序。集中建设住宅小区的，给水排水、污水管道、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设。

经批准的个人建房应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过一年。

（二）建设承诺

各村应制定村民建房村规民约，在获准审批建房后领取规划许可证前，要求建房户与村委会签订《农村宅基地使用承诺书》，应包含对建设周期、外立面装修、建筑垃圾清理、三格化粪池、污水管道、安全承诺等的承诺，同时落实施工人员工伤保险。

（三）现场公示

村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、网格员姓名、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。

（四）一告知四到场

严格按照南安市自然资源局等四部门《关于规范农村建房批后监管工作的通知》（南资源〔2020〕461号）及网格化管理要求，落实批后监管“一告知四到场”工作，即：告知批后监管事项，建筑放样到场、基槽验线到场、施工节点到场、竣工验收到场。

（五）建成验收

村民住宅建成后，要及时组织验收，实地核实是否按照批准的用地面积、四至等要求使用土地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。通过验收的，乡镇（街道）人民政府（办事处）出具《农村宅基地用地和建房验收意见》，农村村民凭此验收意见及其他相关材料可向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，由乡镇（街道）人民政府（办事处）下达整改通知书，限期整改。

（六）“两违”查处

严格落实《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》（国办发明电〔2020〕24号），加强农村建设用地审批和乡村建设规划许可管理，坚持农地农用，严守耕地红线。对农村新增违法占用耕地建房“零容忍”，严格执行《自然资源部农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔2020〕127号），不准占用永久基本农田建房，不准强占多占耕地建房，不准买卖、流转耕地违法建房，不准在承包耕地上违法建房，不准巧立名目违法占用耕地建房，不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房，不准非法出售占用耕地建的房屋，不准违法审批占用耕地建房。

发现违法占用宅基地或建房行为，严格按照相关法律、法规、规章和政策文件规定依法予以查处。

（七）市级监管

市农业农村局牵头组织市自然资源局、住房和城乡建设局、城市管理局、林业局等相关部门，每季度至少一次，按照各自职责对乡镇（街道）联审联办、一告知四到场等日常工作进行随机抽查、常态化指导监督，并将检查情况向市政府报告。

五、职责分工

建立“市级主导、乡镇主责、村级主体”的农村宅基地管理机制。市直部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和“放管服”改革要求，在市委市政府的统一领导下，做好工作衔接，依法履职。乡镇（街道）人民政府（办事处）要切实履行属地责任，统筹协调本级相关机构，优化审批流程，提高审批效率，做好批后监管工作。

（一）市农业农村局：负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善“一户一宅”认定标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；负责对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，依法查处农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的违法行为；牵头建立联席会议制度，做好信息共享互通，研究解决农村宅基地和建房有关问题，及时修订完善我市宅基地管理相关办法；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源局；参与编制国土空间规划；指导、监督乡镇（街道）做好宅基地审批、管理工作；加强调查研究，及时研究解决宅基地改革和管理过程中出现的新情况新问题，总结基层和农民群众创造的好经验好做法。

（二）市自然资源局：负责国土空间规划、用途管制、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批手续，落实耕地占补平衡；负责不动产登记有关工作；指导、监督乡镇（街道）做好规划审批、管理工作；指导地质灾害监测、防治等有关工作；负责对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，依法查处违反耕地保护、土地用途管制等方面的违法行为。

（三）市住房和城乡建设局：负责指导乡镇（街道）开展农村住宅质量安全管理工作，组织编制推广自建房质量安全常识“一张图”，对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理；负责督促指导村庄建筑风貌管控工作，围绕“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”等七要素，明确具有闽南地域特色的农村住宅建设风貌管控要求，编制村镇住宅建设通用图集和立面图集，免费提供农村村民使用；会同市文体旅局负责涉及历史建筑保护的审查职责等。

（四）市城市管理局：负责依法查处违反城市、镇规划区内的违法建设行为；牵头对已取得合法土地手续城市、镇规划区内的违法建设行为进行查处；对建设工程设计、施工单位承揽违法建筑的项目设计或者施工的予以处罚;对违法建设,通过调查取证，可书面函商同级资源规划部门认定后依法查处。

（五）市林业局：负责涉及占用林地的审批管理等有关工作；依照职责查处非法占用林地建房的违法行为。

（六）市水利局：负责涉及河道岸线（防洪岸线、河道管理范围线以及生态保护蓝线等）的审核等有关工作；依照职责查处涉及河道红线范围区内未经审批的违法建房行为。

（七）国网南安市供电公司：负责对已取得建房审批手续的应及时办理供电手续；对未取得建房审批手续的不得供电；负责对非法私接电线行为的日常巡查、查处及法律宣传教育工作。

（八）南安农业银行、南安农商银行、南安邮政储蓄银行等银行：制定村民建房金融服务政策，对已取得建房审批手续的农户及时提供金融服务；特别是对困难户，要主动下沉，切实提供帮扶措施。

（九）乡镇（街道）人民政府（办事处）：承担辖区内村民建房的审批、巡查、制止（劝阻）、牵头处置（完善手续、组织拆除等）、批后监管和查处违法违规建房等管理责任；摸排清楚各村（居）建房刚性需求，开展村庄规划编制、乡村建设规划许可及用地审批工作，解决群众合理建房需求，落实建房占用耕地的补充工作；组织地质灾害安全性评估和防护措施落实。健全审批管理队伍，建立国土空间规划、宅基地审批、农房建设、质量安全及风貌管控等联动运行的联审联批机制，完善联审联办制度。建立健全农村宅基地和建房管理动态巡查和责任追究制度，加强日常监管和批后监管，建立健全网格化、片区化、责任化巡查机制，强化驻村领导、驻村工作队、村两委干部的巡查责任。有计划组织辖区内建房户主、施工人员进行安全知识培训。严格执行“一户一宅”制度，采取有效措施防止违反规定以分户名义多次、多处申请宅基地。加强矛盾纠纷调处，及时解决村民合理的信访诉求，维护社会稳定。

（十）村（居）委会：村（居）委会是日常监管的基层组织，履行巡查、报告、劝阻等属地管理直接责任，既要做好村民建房申请审查服务、矛盾纠纷调处等工作，又要及时发现违法建设行为和质量安全问题，及时劝阻、上报乡镇（街道）人民政府（办事处）。村委会应通过制定村规民约、成立理事会等方式，强化村庄治理、引导农村村民选用住宅设计通用图集，加强村庄风貌引导和管控。

六、附则

（一）规划许可证需通过福建省国土空间用途管制管理系统配号。发现违规办理规划许可或宅基地批准的，其批准手续无效，乡镇（街道）人民政府（办事处）应收回规划许可证和宅基地批准书，并由市人民政府对违规办理审批手续的单位给予通报批评；情节严重的，对责任人依法依规予以追究责任；造成经济损失的，由相关责任单位和责任人依法赔偿。

（二）负责农村村民建房监管的部门和工作人员存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等情况的，依法依规予以追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）规划核心区范围由市自然资源局牵头指导各乡镇（街道）划定，并报市农业农村局、市自然资源局、市城市管理局备案。

（四）位于中心城区及各镇镇区规划核心区的，属市政府或市直相关部门确定的计生、残疾、低保、“四帮四扶”和重大安全隐患房屋改建（翻建）等特殊对象，参照有关法律法规规定执行。

（五）本管理暂行规定自印发之日起施行，有效期二年。市农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局等相关单位对本暂行规定的具体应用问题进行解释。施行后法律、法规或有关政策有新规定的，从其规定。

附件：1．农村宅基地和村民建房申请对象及条件

2．农村宅基地和建房审批流程图

附件1

农村宅基地和村民建房申请对象及条件

一、申请使用宅基地的村民，一般应为本集体经济组织成员，在本集体经济组织内承担相应义务，并符合下列条件之一的：

（一）无住宅或现有人均宅基地面积低于30平方米，需要新建或扩建住宅；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；